万科，活下去

2024-11-11 15:21:02 [探索] 来源：梅州市某某装饰材料有限公司

“过往几年，活下去你不投资站着不动，万科就可能赢了全国 99%的活下去阜阳市某某化学维修站人”。

这是万科近几年在各大社交媒体平台和大街小巷疯传的一个热梗。虽有些夸张，活下去却说出了多少的万科人间无奈和心酸。尤其在夜晚杯盏觥筹、活下去酒过半旬后，万科西装革履的活下去精英们杯子碰到一起，正应了北岛那句著名的万科诗——“都是梦破碎的声音”。对于各家房企尤其是活下去头部的老板们，对此感受可能更为深刻。万科

如果重回2021年，活下去他们可能会做出跟当时截然不同的万科选择。

这一年的活下去2月26 日，为有效控制土地供应，稳定房价预期，22 个试点城市开始实施住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且全年发布住宅用地公告不能超过3次。

土地是房企发展的基础。新政一出，各房企投拓部门摩拳擦掌。2021年之前的土地出让制度，大多数城市都是阜阳市某某化学维修站常态化供地，一年内多次少量零散供地，房企可根据自身资金情况、需求和结算进度来灵活选择参与土拍。但在“两集中”后，一年仅3次的拍地机会，错过就意味全年颗粒无收。

面对土拍新政，大家都只担心一个问题——拿不到地。于是，盛况出现了。

北京首批集中供地竞拍吸引了超200家房企参与，30宗地块成交总金额达1109.71亿元，其中10宗因触及价格上限而进入高标准竞价环节，堪称北京土拍史上之最。

在杭州，首次集中供地57宗收金1178亿，41宗溢价30％，其中一块地经过150分钟、136轮次竞拍。

广州黄埔区竞拍的3宗地块均触发摇号，溢价率最高达到45%。

重庆46宗土地不限地价，平均溢价率约43.78％，最高溢价率达129.98％。

合肥地价涨幅高达52%，郑州地价涨幅46%，厦门、天津、宁波等城市的地价也有明显上涨，涨幅均超30%。

2021 年 6 月底，22 城第一批集中供地全部出让结束，成交土地出让金 10671 亿元，拿地企业超 400 家。其中，Top30房企拿地金额约 5850 亿元，占比超50%。土地向头部房企集中的背后原因，是面对全年仅有的3次集中供地，头部房企必须要跟上节奏，否则地位不保。

作为几十年来一直位居行业前三的万科而言，自然而然也卷入到了这股洪流之中。尽管万科很早就嗅到了风险，主动让出榜首位置并有意识控制规模，但在规模比拼的大势之下，万科除了选择跟进拿地，似乎并无其他选择：如不拿地，在当时“以规模论英雄”的评价体系下，业绩掉队对于头部房企而言，是难以承受之重。

然而，2022年行业就进入了深度调整，“活下去”成了房企的第一要务，当年拿的高价地，如今为了销售回款，许多不得不折价出售。两相叠加之下，亏损在所难免。当年拿地第一名的房企去年已正式出险，而随着那批高价地陆续进入到结算，亏损和下滑也成为近两年房企财报的底色。

据媒体统计，今年上半年70%的上市房企出现亏损，18%的房企利润下滑。但如果将当下房企的状况归结于当年的双集中土拍，显然是不准确的。政策的本意是稳房价，只是碰上了地产行业高增长时代最后的高潮，当时的头部房企均为此付出了惨重的代价。

可以预见，在过往高价地消化完前，房企的利润都很难见起色。在这样背景下，单独以利润指标来评判企业好坏已意义不大。

我们更关心的是，行业深度调整了好几年，还未躺平的房企，他们在做什么，他们将如何面对行业新未来？

8月30日万科公布的这份半年报，或许能得到一些答案。

在这样一个过往道路行不通、前路仍在摸索的时刻，活下来的企业，都值得观察和研究。

从短期来看，活着依然是第一要务。

万科的做法是“抢抓回款、积极融资、降解债务”。回款最直接的方式就是卖房子。万科上半年实现了100%回款率，销售回款近1300亿元。

同时，资产盘活和推进资产交易也是万科回流现金的重要补充途径，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，今年上半年大宗交易签约200亿元，回款金额近百亿元。

此外，随着交付高峰过去，万科工程支付量也相应降低。回流的多、支出的少，这一进一出之间，万科二季度实现了正向现金流，较一季度明显改善。

万科的融资也保持了畅通，上半年合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%创历史新低。

万科也积极向基于项目的新融资模式转型，上半年通过经营性物业贷落地219亿。

在持续回血和融资的作用下，也让万科能够持续降解存量债务，上半年累计偿债524亿，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。

整体来看，万科的努力也获得了各大金融机构的认可和支持，短期无忧，市场无需过度担心。

安全回答当下，未来要靠能力。

房企需要建构怎么的能力适配未来？

住建部最新的表态中，提到了几点方向：建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”；要系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设；要以“一张床、一间房、一套房”等多样化、多元化的方式，解决好新市民、青年人等群体的住房问题……概括下来，对房企而言，就是提供好产品、好服务以及解决新市民、青年人居住问题的能力。

万科聚焦的三大主业与政策、行业趋势高度契合。万科将腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。从中央精神来看，综合住区业务的基础在于能不能提供“好房子”。

万科上半年交付7.4万套房子，在交付前超2万户业主走进万科工地查看工程质量，交付时78个项目实现交房即交证，交付后积极打造生活配套，举办社区活动，提升入住氛围，这些动作展现了万科对客户的诚意，背后则反映出万科对产品的信心。“好房子”基础上是好社区。

作为全国楼市代表之一的上海，2023年度住宅小区销售套数和面积双料冠军由万科嘉定理想之地项目获得。

销售成功的背后，是万科对于前沿综合住区产品的研发，这个小区集齐了住宅、市集、商店、办公、运动馆、幼儿园、养老和政务服务等多个配套，业主在步行10~15分钟范围内，就能享受80%以上的城市服务。万科成功把城市搬进了社区。

好社区离不开好服务。万科在物业服务的能力毋庸多说，已是三十年的金字招牌。但万科也没有停止脚步，今年上半年在新增楼盘显著减少的情况下，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善。

从万物云半年报来看，上半年的客户满意度、缴费率双双提升。

万科的第三大主业长租公寓，则针对性地满足新市民、青年人等群体的居住需求。

据凤凰网报道，万科泊寓8年时间为超过30万毕业生提供了优惠居住服务，专项减免过亿元。

同时，在国家大力推进保障性租赁住房背景，泊寓全国纳保11.2万间，在市场化运营机构中纳保数量遥遥领先。

在响应政策基础上，万科也跑通了长租业务的盈利模式。经过10年耕耘，泊寓在业务规模和运营效率均保持了行业第一，且在去年实现盈利后，预计将连续实现正向利润。叠加正在申报的REITs，这个业务具备更多的想象空间。

除三大主业竞争力开始凸显外，万科还从2022年开始做对了一件极重要的事——狠抓精准投资。

根据万科财报，2022年以来万科主动投资项目整体兑现度能达到87%，销售毛利率平均达18%，比现在高出了近12%个点。